Post By：2019/5/5 11:41:40
顶楼主
青岛，最真诚的购房建议！
楼市新评
05-05 08:00
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齐鲁大地人杰地灵，远古时代，东夷人在此繁衍生息，以大汶口为代表的黄河中下游文明为华夏民族增光添彩。春秋战国时，齐鲁这两个泱泱大国创造的文化更是被立为中华民族几千年的正统。
政权交替，文明迁延，在几千年的历史长河中，齐鲁大地的每一寸肌肤都被滋润得丰润饱满。但进入近代之后，济南和青岛的发展却发生了重大的变化，济南一如既往地呼吸中国古典文明的空气，而青岛则接受外来文化的深刻洗礼，日新月异。
当下，提及山东，很多外地人会先想起青岛，作为继北京、天津之后，北方第三座GDP突破万亿元的城市，青岛市一直以来都是山东省的“龙头”城市，经济发展的领航者。
青岛作为沿海重要中心城市，还获得了很多的称号：沿海开放城市、新一线城市、经济中心城市、国家历史文化名城 ，是国际性港口城市、滨海度假旅游城市、幸福宜居城市， 被誉为“东方瑞士”。
当然，也有人知悉青岛，是因为大虾。接下来，渔翁和大家一起听着歌，吃着大虾，走进青岛。
一、青岛往事
“山东济南，中国青岛”原本是调侃，可现在被玩成了历久弥新的梗。
济南是山东的代表，所以称作山东济南。但青岛认为自己很多方面已经赶超济南，不愿再当老二，所以直接自称中国青岛。
青岛的崛起，源于她的开放，青岛的开放，始于她的过往。
1891年，清朝在胶澳设防，这也是青岛建设的起始。后来德国占领青岛，并在此建造了德国建筑群，以殖民地为目的为青岛制定了镇区规划布置，依照一系列规章制度确保社会运行秩序，出资修造交通运输通道，为以后城市建立奠定了基础。
辛亥**爆发后，日本迅速占领青岛，并且利用青岛独特的地理优势，大力开辟对外贸易港口，加快建设工业企业，此时青岛的经济发展达到空前繁荣，人口、基础设施及物质需求承载达到饱和，城区规划建设进一步扩张。
抗战时期结束后，青岛回归中国，降格为地级市，归属山东省，地域大幅减少。但青岛结合自身实际，创建了技术产业的开发区，运用这里众多特色的旅游资源，打造了一个独一无二的旅游濒海城市。
青岛在城市规划上融入了西方管理方式，形成了独特的城市结构。青岛人开门纳客，吸引来自全球各地的游客与商机。
经过漫长的历史演变过程，形成了充满人文特征的地方，城市个性独特。开放的思想，让近代的青岛城市从无到有，慢慢变成如今繁荣兴盛的模样，把青岛建设成文明美丽的海滨之城。
青岛面向国际，所以带上了中国，所以说，“山东济南，中国青岛”不足为过，他们本就承载着不同的历史使命。但是，真心希望济南青岛这两个兄弟城市团结一致，发展经济，共同进步。在几年之后能够在全国崛起。
二、城市经济
青岛位列北中国综合实力前三，山东半岛城市群中心城市，全国发达二线城市，新一线城市，计划单列市，拥有很强城市综合实力。
青岛是山东省GDP最高的城市，2016年已迈入万亿俱乐部。青岛GDP的高，是全方位的，无论总量，还是单量。
总量方面，2018年青岛GDP为12001.52亿，排名第一，比吞并莱芜的济南，仍然高出3000多亿。单位GDP方面，青岛为1.1亿元，高出济南0.2亿元，这也打破了青岛经济，靠城市体量大取胜的传言。
GDP增幅方面，2018年为7.4%，仅次于菏泽，为山东省增速第二快的城市，高于全省平均增幅，所以短期内，我们不必为青岛的经济发展担忧。较好的经济发展，也为青岛的房地产发展奠定了购买力基础
人口方面，2018年青岛常住人口939.48万人，较上年增长10.43万人，增量人口数量位于全国第13位，位于北方城市的第2位，仅次于郑州，可见青岛市的人口吸附能力较强。
2018年青岛市居民人均可支配收入为42019元,同比增长8.4%。按常住地划分,城镇居民人均可支配收入为50817元,增长7.7%;农村居民人均可支配收入为20820元,增长7.5%。2018年山东城乡居民人均可支配收入分别增长7.5%和7.8%，青岛市城镇居民可支配收入高于全省平均数。
调查数据显示,2018年青岛市居民人均工资性收入25303元,同比增长7.6%,占人均可支配收入的比重为60.2%,拉动全市居民人均可支配收入增长4.6个百分点。
近日，某研究院发布《2018年全国房价收入比报告》显示，受监测的中国50个城市房价收入比均值为13.9，相比2017年的14.1下降了1.4%。50个城市中，排名首位的是深圳房价收入比为34.2，成为全国购房难度最高的城市，长沙最低，房价收入比为6.8，青岛房价收入比为10.6，购房难度低于全国平均数。
备注：房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，反应了我们购房的难易程度，也折射出房地产行业的泡沫。（不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法）
综上，青岛经济实力雄厚且增速稳定；属于人口净流入城市，吸附能力较强；房价收入比处于全国中等水平。城市未来仍然具备较大的发展潜力。
三、房价变化
和大多数城市一样，本轮青岛房价的上涨，于2016年启动，2017年加速，2018年达到高峰。
先看一组新房房价走势。从走势图可以看到，2010年-2016年，青岛新房价格由7448元/㎡上升至9522元/㎡，上涨幅度为28%；2016-2018年，青岛新房价格由9522元/㎡上升为13964元/㎡，房价上涨了46%。
再看一组二手房的房价数据。2011年-2016年，青岛二手房房价由12752元/㎡上升为13523元/㎡，上涨幅度为6%。2016年-2019年，房价由13523元/㎡上升为18201元/㎡，上涨幅度为35%。
2017年，是青岛房价上涨爆发年。房价暴涨的原因，一方面是整体大势所使，另一方面是因为12月份，峰会消息的正式落实。
上合峰会消息正式落实，青岛各界欢呼，声音最大的地方当属青岛各个售楼处，房价应势而涨。
在这期间，很多人认为，这次会议开完，青岛会摇身一变成为一线大都市。所以在这种买涨不买跌的楼市环境下，大家都失去了理智，跳涨毁约、夜间开盘、售罄秒光、抢房大战、全款优先、天价装修……几乎所有楼市乱象一夜之间在青岛遍地开花。
好景不长，2018年4月18日，青岛限购再度升级，本地户籍最多购买2套房，外地人1套，新房二手房限售5年，彻底堵死了所有投机需求。
这一次调控，成了青岛楼市二手房市场的分水岭。二手房成交量骤减，5月份成交量相对4月环比下跌39.7%，随后，市场在有价无市的情况下，开始深度博弈，青岛房价得到了控制。
虽然青岛的房价经历了暴涨的阶段，且目前房价仍然处在暴涨后的水平，但是我们不能直接定义为青岛这座城市存在大的泡沫。山人说不清楚青岛楼市有没有泡沫，但是能够肯定的说：如果青岛楼市有泡沫，那么全国大多数城市都存在。
因为这次的暴涨是全国范围的，而且对比来看，青岛的上涨幅度并不算最高。就对比济南来看，济南在2016-2018年期间，房价上涨了83%。与济南的房价上涨不同的还有，济南在过去的十年中，房价经历了3次大的上下波动，而青岛房价仅15年有所回落。
青济房价走势的差别，我们可以定义为济南过去发展缓慢，近年房地产开发迅速提升，但也可以说青岛房价走势相对稳定。
具体看青岛各区域的房价，市南区房价最高，为38492元/㎡，价格突破3万元/㎡的还有崂山区。价格最低的是莱西市，均价为5593元/㎡。
从区域房价来看，中心城区和县市区差距巨大，表明青岛各区市之间房地产市场发展存在不均衡，但同时也反映了青岛主城区吸附能力较强。
目前，青岛房价水平已经形成从中心到南北、从沿海到内陆空间层面依次梯度的趋势；中心城区的土地供应相对较少但需求旺盛，房价水平较高；次中心城区和县市区的商品房库存占比较大。
四、热点区域
未来青岛的发展目标由原“建设宜居幸福现代化国际城市”变为“建设宜居幸福创新型国际城市”，在延续原城市发展目标的同时，突出创新；
于是发展格局成为：构筑“三带一轴、三湾三城、组团式”海湾型城市新格局，未来城市群带发展关系更加紧密，注重协同作用，进一步坚定青岛城市发展地位，提高城市影响力。
“三湾三城”，即构筑“中心湾区、西部湾区、东部湾区”海湾型城市新格局，对原规划进行了深化与延伸，更加突出了湾区的作用；
首次提出“三带一轴”的概念：滨海海洋特色发展带、烟威青协同发展带、济潍青协同发展带、大沽河生态中轴。
新的城市发展格局下，以下区域得到了前所未有的发展机会：
1、西海岸新区： 2018年，西海岸开始行使省级权限，随着地铁13号线贯通、青西高铁客站运营、青岛世界博览城的投入使用等利好，西海岸将是未来十年青岛发展的主力区域。
2、胶州区域： 5月27日，《环胶州湾概念性城市设计》方案在青岛市规划局网站进行了公示。2017年是胶州经济开发区“项目建设提升年”，大批项目先后投产，区域前景利好巨大。
3、红岛：11月14日，青岛市规划局发布《红岛片区控制性详细规划批前公示》，2017年红岛经济区大量项目集中签约，招商力度空前；未来六大产业集群效应将逐步凸显，发展潜力大。
4、即墨区域：即墨“撤市划区”整合青岛大格局，同时带动即墨发展，鳌山湾已经成为“三湾三城”战略中一个重要的支点。
区域面临大的发展机会，不代表一定适合投资房产，山人的结论是，目前在这些区域买房，吃亏的可能性小，但是想捞一笔的可能性也不大。以上四个区域如果投资买房排序，应该是西海岸新区＞红岛＞即墨和胶州。
即墨和胶州作为青岛的后起之秀，不少人在买房时不免要一番深思熟虑。
就发展前景，青岛是中国蓝色经济区龙头城市，而即墨东部被规划为蓝色经济区核心地带，国家海洋科技实验室，山大青岛校区，微软，哈工大青岛科技园，阿斯图，一汽大众等诸多大型项目相继落户即墨，发展潜力巨大。
而胶州近几年也在大力打造“双城，三区，两翼，四轴”的新胶州，并且青岛国际机场落户胶州，但相比于近几年顺风顺水的即墨，胶州仍处于奋起直追阶段。
所以，两者相比，渔翁更看好即墨，当然具体还要看具体地段。(转载)
