大苹果果的个人空间

文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
每次，房地产市场出现一点点小动静，准能吓倒一片人。这次的新闻是关于房地产企业的开发贷。
先来看几个新闻：
① 1月30日，据媒体报道，部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。
② 1月29日，恒丰银行下发关于暂停受理房地产行业新增授信业务的通知。
③ 1月26日，浙商银行杭州分行因向资本金不到位的住房项目发放开发贷款，受到行政处罚20万元。

总的概括就一句话：房企的融资通道缩紧了。看似只关乎开发商，可实际上各方都很关注。
开发商焦虑：资金链会不会断裂；政府焦虑：土地是否会流拍，会不会影响收入；购房者焦虑：炒房的担心房价降，刚需盼着房价降。
那么，新闻中所说的部分银行暂停开发贷，到底是怎么一回事？开发商当前的日子好不好过？开发商融资受影响会不会波及到房价？来听听大头们的分析。

刘德科
德科地产频道总编辑
现在说房企资金压力大是不成立的
新闻中说，部分银行暂停开发贷，部分是0.1%还是80%？只能说，这条新闻并不能说明什么问题，因为绝大多数的银行不可能停止开发贷。当然，出于业务需要暂停是可能的。
恒丰银行于1月29日下发关于暂停受理房地产行业新增授信业务的通知，其中说到加强开发贷的风险评估。这是正常的情况。
近日监管部门对部分银行存在向资本金不到位的住房项目发放房地产开发贷款的违法违规事实，作出罚款的决定，也很正常。
即使暂停，也是针对问题房企，对于优质房企是不可能的，目前也没有哪家优质房企说自己被暂停申请开发贷。
所以，不能把新闻中的个例当作一个信号，个别企业因违规而受到处罚不能被炒作成一个普遍行为。

另外，从资金角度来说，目前开发商的日子也很好过，唯一难过的只有一点——政府的限价政策。开发商的利润因限价而受限制，可以说，利润的损失是开发商在热点城市最痛最难受的一件事。
如果商品房销售价格是因为市场的正常定价而降低，那么这是市场的自然反应，开发商必须愿赌服输，可如今，限价政策让其利润微薄，他们心里是不服的。
不过，开发商已经通过两种方式缓解现金流的压力：
① 在热点限价城市，提高购房者的首付比例甚至到全款；
②在三四五六线城市扩张，这些城市的限价政策相对宽松，通过在这些城市楼盘获得的现金流来平衡整个企业的销售**了。
总的来说，现在说房企资金压力大是不成立的。

江瀚
苏宁金融研究院特约研究员
信用风险叠加才是房地产最大的问题
房企洗牌将进一步加速
业内有这样一种说法，一家房企发展的好不好主要看其财务总监融资能力强不强。如今，在大环境的变化下，房地产企业的苦日子看来是要来了。
从房地产新政执行以来，房地产市场的调控继续深化，一二三线房地产市场呈现出不断分化的格局，从短期来看，2017年一年房企盈利状况较好，但房地产市场的融资面正在不断收紧，现金流状况恶化将会加剧，房企在高杠的情况下大量依赖于银行授信与高成本信托正在成为一个日益严重的问题。
① 房地产销售放缓，业绩盈利压力增大。资金层面上，不断提升的房地产信贷利率水平，将会压制消费者的消费需求，导致房地产销售业绩的下滑，政策的持续将会让房地产企业的营收和利润水平进入一个下行空间，现金流的日益从紧和增速放缓，会让融资能力本就不强的中小型房企陷入资金链紧张的境地。

② 高杠杆下债务集中到期风险加大。从2017年开始，由于房地产的销售增速放缓，房企的资金回笼速度下降，再加上投资的加速，导致了房企债务的较快增长。
相比2016年房企极易融资的黄金时代，2018年银行、信托等非标金融融资渠道面临着更高的成本、额度、监管的压力，并且随着国家对于金融监管的日益从严，房地产作为最有可能出现灰犀牛风险的领域，一直备受监管关注。
与此同时，2016年投放的大量房地产信托在2018年面临着集中到期的问题，在多重因素的叠加之下，房企尤其是融资能力较为单一的房企极有可能面临资金链断裂。
③ 房企偿债能力的下滑。房企一直都是高金融杠杆的发展模式，这种模式让房企在楼市的黄金年代取得了高速的发展，然而随着“房住不炒”理念的深入人心，房地产市场的底层逻辑已经发生根本性改变，这种改变让房企出现了适应性难题，很多原先高度依赖融资的房企偿债能力有可能不断下滑，上市房企的偿债能力弱化已经成为2018年最有可能出现的问题。
因此，2018年房企的信用风险增加才是最值得关注的问题，可以预计，房地产企业的洗牌将会进一步加速。

张大伟
中原地产首席分析师
房企在2018年面临近4年最大资金压力
中小房企将面临全面困境
随着最近内地房地产调控监管信托资金进入房地产，房企最近融资的资金成本明显上升，融资的难度也越来越大。在楼市调控的大趋势下，房企越来越关注资金链安全，在境内融资收紧下，海外融资越来越被关注。
虽然美元融资绝对值不高，但需求量明显上涨。中原地产研究中心统计数据显示：2017年全年，房企境外融资合计美元388.6亿美元，同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。
数据显示，2017年房企境内融资数据继续低迷。从趋势看，境内房企融资的总量在减少，而资金价格上行已经成为趋势。目前房企因为2016年替换了部分高成本资金，房企资金链依然宽裕，但如果调控持续，房企的压力将越来越大。
整体看，所有房企的融资成本相比2016年平均4%均有非常明显的上行。目前很多融资的年化收益率已经在5.5以上。

一旦内地债券融资压力增加，对房企来说，将明显增加资金压力。这同比影响前期拿了较多土地的企业，因为已经杠杆过高对后续开发来说，资金成本增加，将影响销售预期。
另外，叠加最近的全国多个城市房地产市场调控，人民币贬值对房地产市场的利空将加大，在内地融资渠道收窄的情况下，海外融资难度也在加大。
从各地楼市调控看，预计房企的资金还会继续受到压力，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。
在2017年的国内房地产调控周期内，全国已经有110多个城市出台了超过270多次调控政策，部分城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售。龙头房企压力不大，但市场的中小房企在2018年将面临全面困境。