上仙的个人空间

最近收到很多关于房价的提问，感觉很多人因为各种原因不再买房后，发现炒股亏，买基金亏，p2p不敢买，私募看不懂，股权没门路，海外投资限制多，只好现金为王，买买货基或者银行理财，但是跑不过6%的实际通胀率，资产只能负增长，兜兜转转，很多人又回到了房地产的老路上，要不要买房？去哪儿买房？啥时候买房？
最近有很多的信号，让这个市场非常杂乱，猫哥来跟大家一一梳理：
01
地王在崩溃
地王是土地招拍挂政策下的极端产物，以前意味着实力，现在比较纠结。
2016年堪称“地王年”，全年产生了超340宗单、总价地王，据CRIC近期统计，目前50宗地块中有43宗尚未入市，其中包含15宗未开工，27宗已开工未开售的项目。
地王项目的开发速度非常缓慢原因有三：
❶ 地王地块一般都处于房价较高的核心一、二线城市，这些城市基本也是2017年政府“控房价”的重点区域，交易受限；
❷ “限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。比如东莞颐和翡翠花园为例，虽然目前处于已开工状态，但预计2018年5月才会入市销售，目前区域限价标准为20000元/平米，远低于房企拿地楼面价25264元/平米。
❸ 融资门槛提升、限购限贷等调控政策使得房企资金回笼的速度变慢，所以部分房企也选择延缓地王项目入市。

看看上表会发现，很多项目价格已经倒挂了，以前预期的高收益项目现在让大家纠结，怎么办？挥泪甩卖、转让都是可能的，现在大家都在硬挺着，其实都在赌！赌政策会变宽松，但结果难言乐观。
02
卖地收入4万亿，要创新高！
2017年的地王少了，但政府卖地的收入要创新高。
今年前11个月，全国国有土地使用权出让收入41390亿元，同比增长35.3%。如不出意11月北京土地住宅溢价率跌到了8%外，2017年全国土地出让收入将超过2014年的4.29万亿元，创下历史新高。

这其中有两个特点值得关注：
❶ 政府的土地供应量明显增加，特别是其中限价房与租赁房等供应增加，将对2018年房地产市场带来明显影响。比如北京，商品房住宅供应土地量是2016年的7倍；
❷ 土地出让溢价率走低，土地出让溢价率的高低是判断土地市场热度的一个主要指标，今年以来，主要城市的土地出让溢价率呈现逐渐走低趋势。北京全年平均住宅溢价率是26%，但11月北京土地住宅溢价率只有8%，很多地块的溢价率都接近底价。
猫哥认为这种变化体现了地产商对政策走势的判断发生了很大转变，上半年猫哥跟很多地产商交流，主流观点认为这次调控不过是延续以往历次调控，只是力度更大、时间更长而已，准备好过冬的粮食，不耽误以后赚大钱。所以都在使劲买地，增加生产资料。但最近随着“房住不炒”这个理念在各个主流渠道的传播，最近他们都觉得“房地产行业真要变天了”。
有两个显着的标志性事件：
❶ 万科的郁亮最近喊话“万科作为开发商的时代结束了”；
❷ 恒大1500万年薪请任泽平做智库；
猫哥看了很多评论，很多键盘侠上来就是蠢啊笨啊。实在不理解这些人的自大狂是怎么修炼的，这些大佬，驾驭资产的能力、管理公司的能力、信息的通道、人脉，无论哪项都是普通人想象不到的，做出这些调整，一句话解释，就是因为躺赚的年代结束了，总有人能得风气之先。
03
地产商钱紧，很多人是过不了冬的
很多公司是不太理解这些转变的，有些2017年不断买地的公司，在今年冬天到来的时候感觉到了寒冷。
近期各种金融渠道中找钱的地产商不少，因为越来越多的企业意识到，买地、建投成本不低，而销售没有想象中乐观，而且，这个局面还不知道要多久，所以做好资金准备是当务之急，但是银监会、上交所、深交所、发改委等部门陆续发出新的政策，严控房地产金融业务风险，信贷环境持续紧缩，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。
所以融资成本骤升。
2017年前11月108家房企融资总额为10014亿元，同比下降4%，占2016年融资总量的90%，预计全年融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。但如果去掉中国恒大和阳光城，其余超半数企业融资总量较2016年大幅下降31%。

在以前的融资方式逐步收紧断流之后，海外融资、证券化等方式所占的比例迅速上升，但未来三年，中小房企面临的压力更加明显，一旦融资不畅，为了生存，可能采用以下几种方式：
❶ 亏本也要咬牙卖；
❷ 偷工减料，最大程度节省成本卖；
❸ 能退就退，退不了就争取改规划，提高容积率，降低楼面价；
❹ 尽力拖着不卖，等待下一个周期来临。
04
任志强不敢预测房价
第四个信号就是一直唱多的任大炮，不敢再预测房价了。
他原话是这么说的：
“就房价来说，大部分是非良性循环关系。即当市场处于低潮的时候，政府采取了一些启动（刺激）措施，然后（市场）开始进入疯狂的阶段，然后再开始调控，调控完了之后又进入低潮，然后再启动，再调控，这是历史上的宏观政策，大多数这样循环和重复。因此，房价一定在一定的阶段里面进入疯狂，然后低潮，然后再启动。这次没有人知道会不会再启动了。”
结合他早几天的发言更能体会他的意思：
房地产领域是非市场化的，决定房屋价格的是政策。政府计划着土地的供给，政府审批着房价，政府决定着交易的权利，政府控制着网签的数据，政府决定着房价的涨幅，政府决定着收入的增长，同时政府也决定着利率和税收。
所以再拿交易数据做市场预测就显得太天真了。
行业把这一次的大调整命名为“二次房改”，跟二十年前启动的房改政策做对应，二十年前没有人预计到几天的局面，今天也预测不了今后的房价到底怎么走。
05
一个城市同年买房，为什么一个赚20%，一个亏20%？
猫哥有两个朋友，都在今年买了北京的房子，结果很不同，一个挣了20%，一个亏了20%。
差别在于，一个是找关系买了新房，房价不是小区房屋的单一价格，它还锚定周边有同类公用资源的小区价格，很多限价的城市新房二手房价格倒挂，买到即赚，之前南京上万个富豪连夜排队买房原因也是同样的；
而另一个朋友因为买的是二手房，高位接盘，所以看起来现在的售价比他买房时便宜了不少，显然他的房子买贵了。
这个对比展示出目前市场的复杂性。
▌2018年适合房屋买卖吗？
不适合。
看完以上的文字，你是不是会想起转投恒大的任泽平的判断：2019年、2020年买房。
猫哥还没他这么乐观，因为对这个市场有决定性作用的若干政策还在酝酿中，比如租赁市场到底会怎样？长效机制到底是啥？限购限贷限价政策接下来怎么走？房产税怎么收？……
还是等等看吧。
▌闲钱干什么？
刘士余还在央行任上的时候，猫哥就和他很熟悉了，他的话你要仔细听，这几天，久不现身的他首提“资本市场强国说”，具体怎么整？不知道，应该会渐次推开吧。
你是不是又想起了任泽平的建议：2018年炒股。