上仙的个人空间

（图片来源：全景视觉）
经济观察报 吴金铎/文 自1998年实行“房改”以来，中国房地产市场发生了重大变化，作为支柱产业的房地产经历了接近20年黄金和白银时期。
2011年6月之后，中国告别GDP两位数增长，2012年开始GDP增长进入“7”时代，2014年中国经济进入“新常态”，2015年9月开始经济增速进入“6”时代。中国经济呈“L”型走势，这是中国房地产周期的大背景。
近年来中国产业结构发生重要变化：第三产业对经济增长的贡献已超过第二产业。增速上，2012年9月开始，中国第三产业 GDP增速（8.2%）已逐渐赶超第二产业（7.7%）。
此外作为中国增长动力的三驾马车结构上也发生了重要变化：中国消费对经济增长的贡献已超过资本形成的贡献。2017年9月中国最终消费对GDP的贡献为64.5%，高于资本形成总额32.8%的水平。中国固定资产投资增速2013年跌破20%，2014年9月之后增速下降到15%以下，2016年6月固定资产投资跌破10%，正式告别两位数增长。
经济“L”型，固定资产投资下滑，中国房地产发展的背景与10年前已不可同日而语。
十九大报告提出中国经济将从追求速度增长逐渐过渡到质量增长，房子将逐渐回归居住属性。另一方面房地产累积的风险，导致房地产调控愈演愈烈。未来若干年随着房地产热的退潮，房地产业作为国民经济的支柱地位将逐渐退化，哪些行业受到的关联最大？
房地产与上下游关联度
要回答这个问题，首先要从房地产业的产业关联效应说起。房地产对其他行业的供给，即前向关联效应，是指房地产业在生产和技术等方面的变化引起它前向关联部门发生变化，或导致新技术和新需求等。房地产业对其他行业的需求，即后向关联效应，指房地产业自身对投入品的需求增加或要求提高而引起提供这些投入品的行业扩大投资或技术进步等。
房地产业的前向关联效应我们用影响力系数来衡量，用2012年投入产出表计算结果表明，房地产业前向关联最大的行业有：金融业（0.2124）、居民服务及修理和其他服务业（0.17）、批发零售业（0.156）、房地产业（0.121）、信息传输、软件和信息业（0.1028）、住宿餐饮（0.566）、计算机及其他通信设备（0.052）、交通运输及仓储业等（0.055）。这些行业主要是下游端的服务性行业，房地产的繁荣发展为这些行业的发展带来机遇。
房地产的后向关联产业系数主要反映对房地产业投入较大的行业及影响。对房地产投入最大行业分别为：金融业（0.364）、租赁和商务服务（0.173）、房地产（0.121）、建筑（0.077）、化学产品（0.085）、金属冶炼和压延（0.071）、交通运输和仓储（0.067）、造纸印刷（0.063）、电力、热力和水的生产与供应（0.057）。这些都是对中国房地产业投入较大的行业，在房地产发展过程中扮演中重要角色。中国房地产投入较多的除了金融和建筑地产，大部分都是上游重工业制造业，以及部分生产性服务业。
因此房地产总的产业关联效应最大的行业是金融业（0.576），远远高于其他行业，表明中国房地产对金融行业过度依赖。其次是租赁和商贸服务业（0.2461），房地产的繁荣带来租赁市场蓬勃发展。房地产业自身（0.2421），自身的供给与需求自洽。
再次是住房和一般日常必须的消费肩并肩的行业。如批发和零售（0.207），居民服务业、修理和其他（0.184）。部分生产性服务业，如交通运输和仓储及邮政（0.1223）、信息传输、软件（0.1325）。还有部分与房地产生产密切相关的行业，如化学制品（0.122）、建筑（0.1138）、金属冶炼和压延（0.105）等，若房地产繁荣逐渐退潮，这些行业将受到较大影响。
房地产业新支撑
以智能制造、物联网、移动互联网以及大数据等为代表的新经济未来将逐渐接棒房地产业，各地以大数据、物联网以及互联网、人工智能等产业集群蓬勃兴起的同时，也衍生出以新产业集聚为基础的房地产开发机遇，新经济和新产业才是房地产发展可持续的关键。
科技园的扩张与“码农”托起的房价
中关村科技园扩围，园内软件产业呈不断扩张态势，就业人口扩张带来房价刚性。北京“码农”集聚区除了北京中关村软件园，还有周边的西三旗。西二旗西三旗地理上紧邻号称中国“硅谷”的海淀区中关村科技产业园，园内汇聚了甲骨文、联想集团等IT公司，以及一批互联网和移动互联网公司如百度、新浪等。凭借科教和人才优势，以及成熟科技园的产业集聚外溢效应，中关村科技园经过近三十年的发展，已经形成产业链完备、技术人才集中、科技研发与企业孵化成熟的科技产业园。近几年中关村无论是地理上，还是产业规模及就业人员都呈扩张态势。
中关村软件园从业人员——“码农”从2009年的2756人迅速扩张到2015年的50.56万人，六年间翻了183倍。北京并非全国“码农”最多的地区，但中关村是全国软件从业人员最集中的产业园。
全国软件科技园来看，“码农”最集中的是北京中关村软件园，2015年中关村就业“码农”50.55万，其次是大连软件园，2015年从业人员21.66万人，再次是杭州软件园，从业“码农”18.6万。
软件行业仍呈扩张态势的目前只有北京。2016年底以来江苏、广东、浙江、上海和杭州软件企业数目都有不同程度的下降，但北京的软件企业数目仍在增加。
随着中关村科技园外扩，中关村周边的西二旗、西三旗成为新“码农”的主要生活和工作区。按照中关村科技园产业规划，中关村产业园分为三个部分：中心区、发展区、辐射区。中心区包括一个核心区和两条主要轴线，白颐路是中心区的主要轴线，连接北大、清华、中科院、中关村西区和农科院、人民大学等高校与科研机构以及国家图书馆、首都体育馆等文体设施。中关村科技园的发展区范围是规划公路一环以北，海淀区山后地区、清河地区以及昌平县的西三旗地区、回龙观地区。辐射区主要是“一环两线”。“一环”是指环市区的高科技工业园区、包括电子城、北京经济技术开发区、丰台科技园区、昌平科技园区等；“两线”即沿八达岭高速公路向沙河、昌平、南口方向辐射和沿京密路向顺义、怀柔、密云方向辐射。中关村迅速崛起的移动互联网产业主要受益于已经比较成熟的中关村产业孵化和天使投资圈。不断成长的软件企业和互联网公司，仍在增长的“码农”人口，以及相对较高工资的软件行业，是中关村及周边房价的重要支撑。
深圳IT业发展活力及可观效益是高房价的重要支撑。深圳作为首个国家创新型城市和国家自主创新示范区，目标是打造世界一流的科技和产业创新中心。近年来深圳每年大约诞生6万家企业，规模是中关村的两倍，硅谷最多的时候是4.5万家企业。深圳每年产生的公司中有一大批科技创新公司，近年来产生了华为、腾讯、中兴、大疆等。深圳也是全国“码农”集中地，2015年软件从业人员40.5万人，是2008年的两倍。
深圳“码农”创造的可观效益，为深圳高房价做出了贡献。2017年9月全国软件业总收入前三甲分别是江苏（6926亿元），广东（6720亿元），北京（4991亿元）。但从每家软件企业创造的平均收入来看，前几位分别是：深圳（2.62亿元）、浙江（1.84亿元）、广东（1.79亿元）、北京（1.73亿元）、上海（1.53亿元），全国软件企业创造收入能力最强的是深圳，北京居中。
全国“码农”平均工资上涨最快的是深圳。2014年深圳信息传输、计算机服务和软件业年平均工资13.3万元，仅次于北京14.88万元，再次是广州10.98万元，工资收入是高房价的主要支撑。从工资增速看，北京2014年“码农”平均工资比2009年增长了47.65%，而深圳2014年IT从业人员工资比2009年上涨了92.33%，接近一倍。
2015年以来房价上涨最快的是深圳。从房地产价格指数来看，上涨幅度前五强依次是：深圳、南京、上海、杭州，北京。经济活力，尤其是IT业发展活力是该地区房价上涨的主要支撑。IT行业效益可观，带来当地IT从业人员可支配收入提高，高收入预期也为银行及其他贷款资金来源提供了更多可能性，“码农”的收入增长和“码农”的信贷能力支撑了高房价。
一线城市科技园二手房成交价涨势迅猛。深圳南山区科技园二手房价格2008年开始上升，但波动较大。排第二的是北京海淀区中关村，其次是上海张江科技园，2017年8月二手房房价高达5.89万元，是2009年初的5倍。
张江高科技园与2012年后相比翻近三倍的房价。上海浦东新区张江高科技园创建于1992年7月，规划面积79.7平方公里，除去上海自由贸易试验区部分，剩下42.5平方公里为科技园建设面积。
园区包含张江高科技园区、康桥工业区、国际医学园区。包括三大产业集群：医疗健康产业集群、软件开发及基于互联网和移动互联网的“E产业”集群。园区高新技术企业685家，国家、市、区级研发机构403家，跨国公司地区总部50余家，高技术从业人员达8.5万。2015年张江高科技园工业总产值达1126.98亿元，是2005年的4.31倍；2015年园区实现主营业务收入1305亿元，是2005年的5.15倍，税收总额也相应大幅提升。
2009年，张江板块二手房价开始上涨，2017年8月平均二手房已经达到5.89万元/平方米，是2012年年初的2.89倍。
上海全行业工资来看，2014年信息传输、计算机服务和软件业行业平均工资10.3万元，仅次于金融业18.6万元的水平，接近2004年的两倍，远高于制造业及部分相对高收入的服务业。张江高科技园是IT及高科技产业集聚区，因而生活和工作在区域内的“码农”和高技术人才也必定是张江房地产的刚需群体。
总之，一线城市高收入的“码农”集聚地区，房地产发展仍有较大发展潜力。高新技术产业是国家重点支持的行业，部分产业园区也呈现欣欣向荣之势。高收入仍然是高房价的重要支撑，高新技术产业是该地房地产可持续的关键。
互联网公司的兴起与杭州房地产
互联网经济是杭州最大的经济活力。近年来杭州诞生了世界闻名的阿里巴巴，并于2014年9月在纽交所上市。阿里巴巴集团旗下的电商及互联网金融业务和关联公司如淘宝网、天猫、聚划算、天猫国际、阿里云、蚂蚁金服等互联网公司总部均坐落在杭州。
杭州是电子商务的发源地，此外，消费升级的游戏产业在杭州也有较大进展。全国电子商务企业数最多的是浙江。2016年浙江电子商务交易企业数12240家，其次是广东11542家，再次是江苏10008家，这些地区民营企业集聚，创新和创业比较活跃。
以电子商务和消费升级为代表的杭州，也是中国大众创业比较成功的城市。电子商务公司和互联网金融企业的发展创造了大量就业，也创造了大量高收入人群。互联网产业托起的房价，背后是新经济的兴起与大众创业的蓬勃发展。近年来杭州已经跻身“1.5”线城市，无论是基础设施建设，还是企业的活力方面，杭州具有较大优势。杭州在G20之后国际形象得到提升，再加上城市宜居性，综合来看杭州房地产仍有较大潜力。
大数据先发优势与贵阳房地产
作为一个后发的西部地区，贵州省会贵阳具有大数据交易中心的先发优势。2015年4月挂牌成立的贵阳大数据交易中心，是中国乃至全球第一家大数据交易所。截至2017年9月，交易所交易额累积突破1亿元，交易框架协议近3亿元，大数据交易所发展会员超1500家，可交易数据产品近4000个，可交易的数据总量超150 PB，引领中国大数据交易产业发展。
随着大数据应用的推广，大数据将带动大批就业和人口流入。大数据相关的新产业的产生，区域上也会带动贵安新区及周边城市的发展。
贵阳房地产仍处于去库存阶段，房地产投资目前保持平稳。从贵阳房地产投资来看，2016年贵阳房地产投资2149亿元，是2011年投资额的2.46倍，2010年-2013年房地产高速投资之后，2014年开始维持相对较高水平，近两年投资总额相对稳定，但投资增速大幅下滑。由于身处西部，贵阳房地产库存较高，价格2015年有所上涨，但增幅相对平稳。
特色小镇和新产业集群
2016年7月，住建部、发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出2020年之前，将培育1000个特色小镇，并先后于2016年10月和2017年8月相继公布了第一批127个特色小镇和第二批276个小镇具体名单。
特色小镇建设的基础是特色小镇里面的产业集群。特色产业发展是前提，人力资本流入是支柱。一方面一线城市的高房价和高生活成本，使得以往“孔雀东南飞”的跨省流动，变成东部地区人口返回中西部城市。另一方面近年来中西部城市发展速度较快，无论是城市基础设施，还是工资水平都有较大提高，人口回流为特色小镇的发展提供的保障和支撑。
智能制造产业链下的地产机遇
《中国制造 2025》规划中提出，要把智能制造作为信息化与工业化深度融合的主攻方向，智能机器制造是关键。近几年中国工业机器人和智能制造发展迅猛：2015年全球工业机器人销量25.37万台，中国6.86万台，占全球的27%，仅次于欧洲20%的比重。随着智能制造的不断推动，工业机器人应用空间广阔。
沈阳正在经历凤凰涅盘，从重工业房地产支柱向智慧产业转型。沈阳在重工业发展转型方面面临较多困难，GDP增速在全国排名比较靠后。凭借重工业基础，近年来沈阳走上了由重工业向智慧产业和智能产业转型的路子。
沈阳2016年着手建立智慧产业园，计划用地800余亩，建设55万平方米工业厂房及附属建筑，投资总额40亿元。沈阳市政府确定浑南区、铁西区和沈北新区等三个区域建设机器人产业园区。
佛山高端制造走在全国前列，近年来在智能制造方面也取得较大进展。佛山机器人产业链主要有三条：一是智能装备产业，以陶瓷机械、铝型材机机械、照明设备、家电装备、电子装备等为重点，传统装备和机器人技术有效对接；二是围绕佛山机器人产业链的关键环节，重点面向国内实力较强和已在国内设立办事机构但尚未完成在中国布局的国际知名企业；三是推进机器人产业基地建设，构建产业支撑体系。
2017年9月佛山市政府颁布《佛山市推动机器人应用及产业发展扶持方案（2018-2020年）（征求意见稿）》，2018年-2020年，佛山市级财政拟设立专项扶持资金，每年安排1.3亿元，用于推动机器人应用及产业发展。规划到2020年底，累计新增超过600家规模以上工业企业应用机器人，机器人及智能装备产业产值突破1200亿元，年均增长15%以上。
目前佛山共有322家智能制造型企业，其中39家智能制造企业年产值超亿元。2016年佛山市核心装备制造业的产值达600亿元，智能制造产值超过1000亿元。
萧山机器人小镇建设为当地房地产去库存带来契机。萧山机器人小镇已引入多家机器人投资公司，立足于研发设计、科技孵化、生产制造、展示展览、工程服务、旅游体验、总部经济、论坛会务和娱乐休闲等多元化功能，也成功引进日本和瑞士机器人生产和销售公司。
此外，政府给与大力支持：萧山开发区分别设立了5亿元产业发展引导基金、5亿元创业投资基金和5亿元产业投资项目财政贴息资金，并且将以全省机器人产业引导基金为母基金设立萧山子基金，专门投资机器人关联产品研发生产的企业，引导推动国内外社会资金向机器人产业的关联创新科技产品增加投入，实现金融与机器人产业融合，新产业与当地房地产的良性循环。
萧山房地产2011年以来一直处于可售面积远远高于已售面积的情形，即房地产库存过高，存在房地产库存过剩的情形。2015年之前是典型的三四线高库存地区。不过2015年底开始可售面积与已售面积之间的缺口开始缩小。萧山机器人产业园区建设一方面是房地产去库存的重要时机，也为房地产为支柱向新经济为支柱的转变创造了条件。