陈真诚：房地产市场或将价量齐跌2011/3/4 21:31:40
2月16日，北京出台了限购等空前严厉的15条措施，规定自开发商定价与成本差异过大将追责，并从严限购，外地人在北京新购房需提供连续5年的纳税证明，市场预期成交量将下降50%。此前，2月1日，上海出台了了限购、限贷、推进房产税试点等9条措施，明确了“限购”、“禁购”人员认定和开始实施的时间，多管齐下遏制投资投机性购房。此外，作为非一线城市的昆明、天津、南宁、成都、青岛、长春、天津、福州、银川、济南、大连、厦门、宁波、无锡、苏州等诸多城市也陆续出台了或即将出台限购政策。
1月27日，国务院办公厅发出通知要求，已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。国家信息中心经济预测部曾在媒体发布报告表示，住建部已初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，包括交易比较活跃的三线城市。最近，有媒体报道，住建部已初步拟定第三批执行“限购令”的城市名单，“限购令”逐渐向未出台限购的大中型城市，及交易活跃的三线城市扩展。
据统计，目前已提出将限购的城市已达30多个。市场预期，限购令将覆盖全国，实行限购政策的将约有72个城市，限购政策将在全国多个城市密集铺开。最近，随着杭州、苏州、福州出台调控细则，已有25个城市出台了包含限购政策等“新国八条”执行细则，包括成都、长春、银川、南宁、青岛、厦门、宁波、无锡、苏州等二三线城市，目前正向二三线城市蔓延。本文作者陈真诚分析认为，这说明政府正在强化“新国八条”的落实执行，抑制部分不合理需求，尤其是投资投机性需求。
应该说，限购政策对整体市场的影响是全面性的，包括未出台限购政策的城市，可能导致全国房市价量齐跌。
首先，这表明了政府坚决调控房价决心，释放了政府从严落实执行调控政策的信号，必将重力影响到房地产市场的整体心态。本文作者陈真诚分析认为，限购政策与其他政策、房产税试征、加息等一起综合作用，必将强力影响到市场整体走势和房价预期、房地产投资回报预期等整体市场预期，可能迫使市场步入迟到的回调通道。
其次，部分需求被挡在门外，市场预期异变，投资投机者退出市场，符合条件的购房者重入观望甚至弃购，购买力下降，市场需求将迅速萎缩，结果将导致成交量迅速萎缩。事实上，今年头两个月，房地产市场已步入了降温通道。1月，各地成交显著下降，部分城市成交环比跌幅超50%。进入2月，尤其春节期间，多地出现零成交，市场跌入“冰点”。春节后，各地市场继续冰冻。整个2月，几乎全国各大城市房地产成交量下降了50%以上，有的下降了70%，部分城市下跌幅度甚至达八成，一线城市成交量创5年最低。如有数据显示，在北京，2月份，共成交商品住宅3535套，环比下降69.4%，达到了近三年来的最低值。在上海，2月份，一手商品住宅成交量仅17.2万平方米，创下2004年5月有网上房地产数据以来最低水平，仅相当于去年最高成交月份12月140万平方米的12%；一手商品住宅平均成交价格也大幅回落到20946元/平方米，比去年12月25080元/平方米的高峰价格下降了16.5%。北京、上海市场出现了大宗抛售，据悉有投资客一天抛售了19套。本文作者陈真诚分析认为，成交量迅速下降的结果，很可能将导致房价下降。
第三，购买力下降，成交下降，肯定会影响到楼盘销售，开发商的销售压力将加大，从而可能影响到开发商的资金回笼，增大资金压力。
第四，由于限购是以套为单位，限购政策使得符合条件且有购买能力的购房者选择购买大户型，可能加大部分户型产品销售的难度。
第五，限购政策，必然会影响到房地产投资，部分炒房资金可能使得部分炒房资金转向目前还没确定是否会限购的其他市场或无“限购令”的更下一级市场，市场担心可能促使房价泡沫向下转移，推高这些市场的热度，催大泡沫程度，催涨三、四线城市房价。有人建议，全国的所有城市都应该执行限购政策，要全方位抑制投机资金。
不过，无论新“国八条”还是其后国务院办公厅发出的通知，都提出要出台限购政策的城市包括其他房价过高、上涨过快的城市，并未明确哪些城市不要出台限购政策，并没说三、四城市不限购。
此外，种种迹象显示，2011年的调控还将进一步升级。政府还将通过房产税试点等措施，建立房地产调控长效机制。并在土地、信贷、税收等方面采取综合调控模式，其中央行肯定年内继续加息和上调准备金率。最近，住房和城乡建设部部长姜伟新接连表态城，接下来，要坚决遏制部分城市房价过快上涨，将会通过强调政策的执行来继续稳定房价，研究制定中长期稳定房地产市场发展的政策措施，随时可出台新的房地产调控政策。国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史也表示，2011年我国的土地政策突出特点是坚持房地产调控不放松。可以预期，今年全国“两会”后，房地产调控还将继续加码，加大对地方政府的问责，督促出台包括限购政策等调控执行细则，督促发布具有实际含义的房价控制目标，加大对楼盘的税收清理与征收，加大力度打击闲置土地囤地囤房，继续加息，上调准备金率，部署房产税向全国推广、普遍征收等。因此，上述担忧或是多余的。
一旦没有限购的市场成为了炒房资金下一个目标对象，泡沫继续加大，房价继续上涨，本文作者陈真诚分析认为，就不排除将来也要限购或成为继续加码调控的着力点的可能。
由于调控政策的针对对象是全国性，市场心态影响、预期改变、房价调整是全面性的，因大势已改变，即便那些没有限购的市场，消费者也将观望，投资投机者一般不会逆势进入，整个市场可能向健康化发展。
往往是，如果全国市场异变，就几乎没有城市房地产市场真能逆大势而行，难逃价量齐跌的命运。真可谓，倾巢之下岂有完卵？
1月27日，国务院办公厅发出通知要求，已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。国家信息中心经济预测部曾在媒体发布报告表示，住建部已初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，包括交易比较活跃的三线城市。最近，有媒体报道，住建部已初步拟定第三批执行“限购令”的城市名单，“限购令”逐渐向未出台限购的大中型城市，及交易活跃的三线城市扩展。
据统计，目前已提出将限购的城市已达30多个。市场预期，限购令将覆盖全国，实行限购政策的将约有72个城市，限购政策将在全国多个城市密集铺开。最近，随着杭州、苏州、福州出台调控细则，已有25个城市出台了包含限购政策等“新国八条”执行细则，包括成都、长春、银川、南宁、青岛、厦门、宁波、无锡、苏州等二三线城市，目前正向二三线城市蔓延。本文作者陈真诚分析认为，这说明政府正在强化“新国八条”的落实执行，抑制部分不合理需求，尤其是投资投机性需求。
应该说，限购政策对整体市场的影响是全面性的，包括未出台限购政策的城市，可能导致全国房市价量齐跌。
首先，这表明了政府坚决调控房价决心，释放了政府从严落实执行调控政策的信号，必将重力影响到房地产市场的整体心态。本文作者陈真诚分析认为，限购政策与其他政策、房产税试征、加息等一起综合作用，必将强力影响到市场整体走势和房价预期、房地产投资回报预期等整体市场预期，可能迫使市场步入迟到的回调通道。
其次，部分需求被挡在门外，市场预期异变，投资投机者退出市场，符合条件的购房者重入观望甚至弃购，购买力下降，市场需求将迅速萎缩，结果将导致成交量迅速萎缩。事实上，今年头两个月，房地产市场已步入了降温通道。1月，各地成交显著下降，部分城市成交环比跌幅超50%。进入2月，尤其春节期间，多地出现零成交，市场跌入“冰点”。春节后，各地市场继续冰冻。整个2月，几乎全国各大城市房地产成交量下降了50%以上，有的下降了70%，部分城市下跌幅度甚至达八成，一线城市成交量创5年最低。如有数据显示，在北京，2月份，共成交商品住宅3535套，环比下降69.4%，达到了近三年来的最低值。在上海，2月份，一手商品住宅成交量仅17.2万平方米，创下2004年5月有网上房地产数据以来最低水平，仅相当于去年最高成交月份12月140万平方米的12%；一手商品住宅平均成交价格也大幅回落到20946元/平方米，比去年12月25080元/平方米的高峰价格下降了16.5%。北京、上海市场出现了大宗抛售，据悉有投资客一天抛售了19套。本文作者陈真诚分析认为，成交量迅速下降的结果，很可能将导致房价下降。
第三，购买力下降，成交下降，肯定会影响到楼盘销售，开发商的销售压力将加大，从而可能影响到开发商的资金回笼，增大资金压力。
第四，由于限购是以套为单位，限购政策使得符合条件且有购买能力的购房者选择购买大户型，可能加大部分户型产品销售的难度。
第五，限购政策，必然会影响到房地产投资，部分炒房资金可能使得部分炒房资金转向目前还没确定是否会限购的其他市场或无“限购令”的更下一级市场，市场担心可能促使房价泡沫向下转移，推高这些市场的热度，催大泡沫程度，催涨三、四线城市房价。有人建议，全国的所有城市都应该执行限购政策，要全方位抑制投机资金。
不过，无论新“国八条”还是其后国务院办公厅发出的通知，都提出要出台限购政策的城市包括其他房价过高、上涨过快的城市，并未明确哪些城市不要出台限购政策，并没说三、四城市不限购。
此外，种种迹象显示，2011年的调控还将进一步升级。政府还将通过房产税试点等措施，建立房地产调控长效机制。并在土地、信贷、税收等方面采取综合调控模式，其中央行肯定年内继续加息和上调准备金率。最近，住房和城乡建设部部长姜伟新接连表态城，接下来，要坚决遏制部分城市房价过快上涨，将会通过强调政策的执行来继续稳定房价，研究制定中长期稳定房地产市场发展的政策措施，随时可出台新的房地产调控政策。国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史也表示，2011年我国的土地政策突出特点是坚持房地产调控不放松。可以预期，今年全国“两会”后，房地产调控还将继续加码，加大对地方政府的问责，督促出台包括限购政策等调控执行细则，督促发布具有实际含义的房价控制目标，加大对楼盘的税收清理与征收，加大力度打击闲置土地囤地囤房，继续加息，上调准备金率，部署房产税向全国推广、普遍征收等。因此，上述担忧或是多余的。
一旦没有限购的市场成为了炒房资金下一个目标对象，泡沫继续加大，房价继续上涨，本文作者陈真诚分析认为，就不排除将来也要限购或成为继续加码调控的着力点的可能。
由于调控政策的针对对象是全国性，市场心态影响、预期改变、房价调整是全面性的，因大势已改变，即便那些没有限购的市场，消费者也将观望，投资投机者一般不会逆势进入，整个市场可能向健康化发展。
往往是，如果全国市场异变，就几乎没有城市房地产市场真能逆大势而行，难逃价量齐跌的命运。真可谓，倾巢之下岂有完卵？
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