Post By：2018/4/20 10:10:51
此前传言3.15青岛可能会推出楼市新政，但一直未有官方消息露出，直到4.18，这个悬念终于揭晓。4月18日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》，青岛调控政策加码，本市户籍限购2套，外地户籍需实缴1年社保方可购买1套，取证后5年方可交易。
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此次调控具备及时性和必要性
近年来，青岛楼市持续升温，就像去年同时期一样，已具备了出台调控政策的条件，否则这个城市的未来将会深受“炒作”的影响。几年前年的温州，就是最好的例子——全城有钱人皆忙于炒房和贷款，最后该城市出现崩盘。
进入2018年，因为举办上等一系列利好消息的传出，让炒房现象愈演愈烈，很多中介趁机炒作什么房价翻番，搞的买卖双方都坐不住了，加价的加价，抢购的抢购。都想赶上这“班车”抢套房子。市里抢不到就去外围乡镇，再不行就去村里。至于其中的风险，早已抛到九霄云外了。
所以，要为此次调控措施的及时出台点个赞。假如让这样的现象持续下去，青岛房价在供应不足的情况下，后果恐怕无法预料。而调控，则有可能让部分区域楼市实现软着陆。
调控主要是为了减少需求
本地户籍居民三套以上不再有购房资格，外来新市民不再有第二套资格，这样把需求集中于刚需和改善，至于其他改善和投资，直接压住，在相当程度上会打掉一部分客户，让其消失。
尤其是有钱的投资者，比如一把付清的主儿，基本都是两套以上的，剩余的已经被边缘化的刚需其实不多，改善也有点力不从心，所以这一招的威力还是挺大的，尤其对于新房。
毕竟买得起市区豪宅的那些一般会有一两套房子了，而很多跑到西海岸、红岛外围区域的，能拿得出六成以上首付的，很多市区也有多套房子了，所以，新政无论对主城区还是外围区市，冲击都不算小。
尤其是西海岸和红岛两大区域，限价幅度大，其实是一种尽调控责任的表现，应该肯定，但麻烦也多，这次需求减少应该会缓解一些。当然，过去数年已经证明，对于执着的买房者总会绞尽脑汁想买房的办法，我们拭目以待。
五年限售会增加投资客的风险
这也是个硬招。当然因为语句太过于简单，现在有两种解释，一个说法是只局限于2018年4月28之后签约房源，另外一个指全部房源。根据字面意思，还是认为是第一种说法。如此还是不错的，因为这样没有减少存量供应，却对未来的投资需求进行了有效抑制——算是一次精准打击。如果是刚需和改善，自然不会太考虑几年内的转让问题，房子是用来住的嘛。
但如果是投资尤其是炒房者，这个就非常关键了，出手时机决定收益率啊。投资的周期一旦拉长，风险就难以控制，如果加上新房，五到七年周期，那时必然已经实施了房产税，而中国经济到底如此，本地城市发展如何？这些变量太大太复杂，因此，调控之后，就便是有资格的投资者、炒房客也得顾忌这个风险了。
卖得房源没减少，买的人却不敢轻易下手，成交自然会相应萎缩，2017年春天不就是么，这样有急于出手的房东就会下调价格，当然这应该是个钝刀子割肉，很缓慢的过程，但机会就有了。
值得一提的是，目前政策一出，中介们已经在传类似“二手房源大幅度减少，房价又要涨”的谣言了。如果全部房源都改成了五年，你哪有生意可做？换位来讲，如果不是近期的疯狂折腾，自作自受，会有如此严厉的调控么？
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外围区域短期或许得益，长期堪忧
这次调控限购来说是分区域的，只局限于七区，对于即墨胶州平度莱西并无限制。显然用心良苦。胶州2018年有60多个盘400万平米的供应，下半年的激烈竞争可以想象的到。如果失去投资客，本地那点客户也难消化这么大的新库存。即墨市区还少，蓝谷有一大批项目下半年也要冲任务，还要依靠投资客。平度涨到了八九千，莱西两个月房价也涨了一两千，后期如果市场放量，市场能否有支撑，还不好说。
这次调控加码和去年的调控不同，2017年春天真的是青岛外围区市的春天，把市区客户挤出来了，这次在会限制他们出来投资，因为五年限售也实行于郊区，他们必须考虑五年以后遍地房子，谁来接盘……
警惕商业地产陷阱
这里所有措施都是说住宅，为什么要给住宅套上紧箍咒，因为住宅有获利的空间。
但总有外行的韭菜，觉得自己有那个小聪明，可以投资商业，避开调控，很多渠道也会给描绘的天花乱坠，结果就掉到井里了，这次住宅调控之后，更多韭菜会被他们看不懂的复杂商业所收割掉。
还是那句话，投资商业地产，一定要懂商业懂地产，如果不懂，趁早离远点。
给购房者的冷静剂和定心丸
这次调控会让高烧的青岛楼市降温的同时，大大增加投资楼市的风险性。给所有的购房者吃了一颗冷静剂和定心丸，让大家不要急急忙忙做决定，当然作用好坏，需要一个时间段的观察，也要看措施的具体解释和有力度的执行。
对于更多的人而言，还是不要盲目的追赶最后一班车。
三年前，很多人在股市五千点的时候，也是这般急不可耐，最后股价被腰斩。房价当然不可能被腰斩，但很多区域在如此严厉的调控措施之下，加上下半年的放量，有希望出现反转。
总之，以后购买地产，风险急剧加大，时间上根本无法把控，长周期处处险滩，这样的情况下，你还急什么呢？至于具体决策，可以加入张百忍的问房圈提问。
